Le Sezioni Unite della Cassazione hanno aperto la strada alla dismissione unilaterale della proprietà immobiliare, ma la proprietà turnaria presenta criticità specifiche che limitano l’applicabilità del nuovo principio
di Pasquale Tarricone
L’11 agosto 2025 rappresenta una data spartiacque per il diritto civile italiano.
Con la sentenza n. 23093, le Sezioni Unite della Cassazione hanno definitivamente risolto uno dei dibattiti più accesi degli ultimi decenni, stabilendo la piena ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare.
Una decisione che, pur aprendo nuove prospettive per proprietari di immobili “fastidiosi”, solleva interrogativi complessi quando applicata alla multiproprietà immobiliare, quella particolare forma di proprietà turnaria che consente il godimento ciclico di beni immobili destinati all’uso turistico-ricreativo.
Una sentenza rivoluzionaria con radici costituzionali
La pronuncia delle Sezioni Unite non si limita a sanare un contrasto giurisprudenziale, ma delinea una nuova concezione del diritto di proprietà fondata sui principi costituzionali. Il primo principio di diritto stabilito dalla Corte chiarisce che “la rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’art. 832 cod. civ.”
Il secondo principio affronta invece la questione politicamente più sensibile: l’irrilevanza del “fine egoistico” nella valutazione della validità dell’atto. La Corte stabilisce con chiarezza che “le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, devono essere stabilite dal legislatore” e che non può ricavarsi dal dettato costituzionale dell’art. 42 Cost. “un dovere di essere e di restare proprietario per motivi di interesse generale”.
La decisione, per come riferiscono autorevoli fonti giornalistiche, risolve automaticamente 128 pratiche pendenti presso l’Agenzia del Demanio, di cui 89 oggetto di contenzioso giudiziale.
L’effetto immediato è la semplificazione dell’atto notarile: non occorrono più certificati di destinazione urbanistica, attestati di prestazione energetica o conformità catastale, trattandosi di acquisto statale a titolo originario ex art. 827 c.c.
La proprietà turnaria tra comunione e condominio
Per comprendere le implicazioni della sentenza sulla multiproprietà, è necessario chiarire la natura giuridica di questo peculiare istituto.
La multiproprietà immobiliare, secondo la definizione dell’art. 69 del Codice del Consumo, consiste in “uno o più contratti della durata di almeno tre anni con i quali, verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce […] un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana”.
La giurisprudenza di legittimità ha definitivamente chiarito l’inquadramento sistematico. La Cassazione Civile, Sez. II, n. 6352 del 16 marzo 2010 ha stabilito che “il contratto preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà di un immobile deve contenere anche l’indicazione della stessa nella sua effettiva misura o i criteri per la sua determinazione millesimale”, confermando la natura di comunione pro indiviso dell’istituto.
Questo orientamento è stato consolidato dalle successive sentenze n. 6750/2018, n. 19748/2018 e n. 10845/2019, che hanno precisato come la multiproprietà si configuri quale “diritto reale, perfetto, perpetuo e turnario” caratterizzato dal godimento ciclico predeterminato.
La riforma dell’art. 1117 c.c. operata dalla L. 220/2012 ha ulteriormente chiarito la questione, estendendo espressamente l’applicazione della disciplina condominiale ai “proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico“. Come osservato dalla dottrina, questa specificazione “elimina ogni incertezza circa la categoria di norme applicabili alla multiproprietà, se quelle del condominio degli edifici o quelle della comunione”.
Il contrasto interpretativo: art. 1104 vs. art. 1118 c.c.
Il nodo problematico emerge nell’applicazione concreta dei principi stabiliti dalle Sezioni Unite alla proprietà turnaria. La questione ruota attorno alla compatibilità tra due opposte disposizioni codicistiche.
L’art. 1104 c.c. prevede la facoltà liberatoria nella comunione ordinaria: “ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune […] salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”. La rinuncia determina l’accrescimento automatico delle quote residue senza possibilità di rifiuto da parte degli altri comproprietari.
L’art. 1118, comma 2 c.c. stabilisce invece il divieto assoluto per il condominio: “il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni per liberarsi dall’obbligo di contribuire alle spese relative alla loro conservazione”.
La dottrina prevalente sostiene l’applicabilità dell’art. 1104 c.c.
Gli studiosi della materia argomentano che “alla multiproprietà, intesa secondo la dottrina prevalente come comunione pro-indiviso, si discute se possa applicarsi l’art. 1104 c.c., e cioè se l’atto abdicativo del proprietario turnario determini l’accrescimento proporzionale alle quote dei restanti comunisti”. La conclusione è affermativa: “si ritiene preferibile l’opinione affermativa, sia relativamente alla possibilità di rinuncia sia in relazione all’effetto di essa indicato nel detto art. 1104 c.c.”.
La giurisprudenza di merito: orientamenti restrittivi
La Corte d’Appello di Lecce (2024) ha tuttavia adottato un orientamento decisamente restrittivo, stabilendo “l’invalidità della rinuncia per evitare spese condominiali”. Il ragionamento della Corte pugliese si fonda sulla prevalenza della natura condominiale della multiproprietà: “il giudice di prime cure escludeva l’applicabilità dell’art. 1104 c.c., evidenziando le differenze ontologiche tra comunione ordinaria e multiproprietà, e ritenendo invece applicabile l’art. 1118 c.c. in materia di condominio”.
La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale che privilegia gli elementi qualificanti della multiproprietà come condominio atipico, vale a dire come un condominio non avente carattere assoluto, in quanto oggetto di autolimitazione reciproca preventiva da parte dei multiproprietari.
Le criticità del godimento turnario
Le peculiarità della proprietà turnaria generano problematiche specifiche che la sentenza delle Sezioni Unite non può risolvere automaticamente. Il godimento turnario presenta infatti caratteristiche incompatibili con i meccanismi tradizionali della rinuncia liberatoria.
Il problema dell’accrescimento inefficace: Nella comunione ordinaria, l’accrescimento della quota comporta un corrispondente incremento del godimento del bene. Nella multiproprietà, invece, l’accrescimento della quota millesimale non determina alcun vantaggio pratico per gli altri multiproprietari, che continueranno a godere dell’immobile solo nei periodi loro assegnati. Del resto l’idea che possa verificarsi l’accrescimento delle quote altrui deve confrontarsi sia con la dimensione reale che temporale del diritto.
Lo squilibrio sinallagmatico: La rinuncia di un multiproprietario determina un aggravamento degli oneri contributivi per i comproprietari residui senza alcun beneficio compensativo. Il Tribunale di Roma (sent. n. 7594/2025) ha chiarito che questo squilibrio può configurare una violazione dell’equilibrio contrattuale del rapporto di multiproprietà.
La gestione imprenditoriale: A differenza della comunione ordinaria, la multiproprietà è spesso caratterizzata da gestione professionale attraverso società specializzate che amministrano il complesso come una struttura ricettiva. La Cassazione Civile n. 27993/2018 ha precisato che “il promittente acquirente si sarebbe potuto ritenere obbligato a contribuire alle spese di gestione del complesso qualora lo stesso, prima della stipula del contratto definitivo, avesse acquisito il diritto all’uso turnario”.
Ricadute economiche e sociali
L’applicazione del principio di rinuncia abdicativa alla multiproprietà presenta rilevanti implicazioni economico-sociali che non possono essere ignorate dai policy maker. Il settore della multiproprietà, sviluppatosi massicciamente negli anni ’70-’80, presenta oggi criticità strutturali evidenziate dagli operatori economici.
Secondo dati diffusi di recente, “una quota (decade o settimana) di utilizzo turnario in multiproprietà reale compravenduta nei primi anni 2000 mediamente a € 10.000, viene oggi (nel migliore dei casi) ceduta a € 2.500. In alcune strutture del centro Italia meno rinomate si sono presentate situazioni di cessione a prezzo zero, con accollo da parte del cedente del costo di trasferimento della proprietà (prezzo negativo)”.
Questa crisi di valore della multiproprietà tradizionale, aggravata dalle nuove normative sugli affitti brevi e dai costi di adeguamento tecnologico, rende la rinuncia abdicativa uno strumento potenzialmente attrattivo per multiproprietari in difficoltà. Tuttavia, l’effetto sistemico di rinunce massive potrebbe determinare il collasso gestionale di interi complessi turistici, con conseguenti ripercussioni occupazionali e territoriali.
Prospettive de iure condendo
La sentenza delle Sezioni Unite n. 23093/2025, pur costituendo un presidio fondamentale per la tutela dell’autonomia proprietaria, evidenzia la necessità di un intervento legislativo specifico per la multiproprietà. Il Codice del Consumo, disciplinando primariamente i rapporti tra imprese e consumatori nella fase di acquisto, non affronta le problematiche della fase di dismissione del diritto.
Una riforma organica dovrebbe prevedere:
Meccanismi di exit alternativi: Procedure semplificate per la cessione delle quote attraverso piattaforme digitali gestite da organismi pubblici o para-pubblici, sul modello delle procedure concorsuali.
Tutela dei multiproprietari residui: Clausole di salvaguardia che impediscano l’aggravamento sproporzionato degli oneri contributivi, eventualmente attraverso meccanismi di socializzazione dei costi o fondi di garanzia settoriali.
Gestione della dismissione di massa: Procedure speciali per i casi di rinuncia da parte della maggioranza dei multiproprietari, con possibile liquidazione forzosa del complesso e distribuzione del ricavato.
Conclusioni: una rivoluzione con effetti limitati
La sentenza delle Sezioni Unite n. 23093/2025 segna indubbiamente una svolta epochale nel diritto di proprietà italiano, riconoscendo al proprietario la piena facoltà di dismissione unilaterale del proprio diritto. Tuttavia, l’applicazione di questo principio alla multiproprietà immobiliare presenta criticità strutturali che ne limitano significativamente la portata innovativa.
La natura ibrida della multiproprietà, sospesa tra comunione e condominio, e le peculiarità del godimento turnario richiedono un approccio differenziato che la giurisprudenza di legittimità non può fornire attraverso principi generali. Il contrasto interpretativo tra art. 1104 e art. 1118 c.c. è destinato a perpetuarsi fino a quando il legislatore non fornirà una risposta normativa specifica.
Nel frattempo, operatori del diritto e multiproprietari dovranno navigare in un mare di incertezze giuridiche, valutando caso per caso l’applicabilità dei principi stabiliti dalle Sezioni Unite e il rischio di contenzioso con gli altri comproprietari. La rinuncia abdicativa resta un’opzione teoricamente percorribile, ma praticamente circondata da insidie che ne sconsigliano l’utilizzo senza un’attenta analisi costi-benefici.
La vera rivoluzione nel settore della multiproprietà dovrà attendere un intervento normativo organico che, partendo dai principi costituzionali riaffermati dalle Sezioni Unite, disciplini specificamente le modalità di dismissione della proprietà turnaria in un’ottica di equilibrio tra autonomia privata e tutela collettiva.